Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 geurteilt, dass die Grundsteuer in der bisher erhobenen Form nicht mehr verfassungsgemäß ist. Die steuerliche Bewertung der Grundstücke ist veraltet, was zu Ungleichbehandlungen bei der Besteuerung führt.

Wie bisher wird unterschieden zwischen der Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und Grundsteuer B (für alle übrigen Grundstücke). Für beide Grundsteuerarten gelten grundsätzlich unterschiedliche Bewertungsregeln. Bitte beachten: Die folgenden Fragen beziehen sich nur auf die Grundsteuer B.

Die Bewertung der Grundsteuer A für die Besteuerung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben ist wesentlich komplexer als bei der Grundsteuer B. Zu einzelnen Bewertungsfragen kann die Gemeinde keine Auskunft geben, weil die Bewertung auf der Grundlage Ihrer Steuererklärung vom Finanzamt Schwäbisch Gmünd vorgenommen wurde.

Der Grundsteuerwert, der für die Besteuerung entscheidend ist, wird für alle innerörtlichen Grundstücke, die nicht zu einer Land- und Forstwirtschaft gehören, nach einem einfachen Berechnungsmodell errechnet. Nur die Grundstücksgröße, der aktuelle Bodenrichtwert, ihr Eigentumsanteil, die derzeitige Nutzung und der Hebesatz der Gemeinde spielen eine Rolle. Für Wohngrundstücke gibt es eine Ermäßigung von 30%. Ist das Grundstück unbebaut oder wird es gewerblich genutzt, gibt es keine Ermäßigung.

Das Finanzamt hat Ihnen nach Prüfung Ihrer Angaben in Ihrer Grundsteuererklärung einen Grundsteuerwertbescheid zugesandt. Der Grundsteuerwert ergibt sich dabei aus Multiplikation von Grundstücksgröße, aktuellem Bodenrichtwert und ihrem Eigentumsanteil.

Das Finanzamt multipliziert den festgestellten Grundsteuerwert mit einem Faktor, der sogenannten Grundsteuermesszahl. Die liegt für innerörtliche Grundstücke bei 0,13% des Grundsteuerwerts. Bei Wohngrundstücken ermäßigt sich die Steuermesszahl auf 0,091%. Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Grundsteuermessbetrag, der mit einem Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt festgesetzt und Ihnen zugesandt wurde.

Der Grundsteuerbescheid wird vom Gemeindeverwaltungsverband Schwäbischer Wald für seine Mitgliedsgemeinden erstellt. Er wird im Januar 2025 an die Grundsteuerschuldner versandt. Durch ihn wird die Steuer berechnet, die an die Gemeinde zu bezahlen ist. Dabei wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.

Die Mitgliedsgemeinden des Gemeindeverwaltungsverbands haben ihre Hebesätze mehrheitlich so festgelegt, dass ihre Einnahmen aus der Grundsteuer insgesamt zum Umstellungszeitpunkt konstant bleiben. Die Reform soll nicht zu einer „heimlichen“ Grundsteuererhöhung genutzt werden. Ob Ihre Gemeinde die Neufestlegung des Hebesatzes zu einer Grundsteuererhöhung genutzt hat, können Sie im sog. „Transparenzregister“ in Internet überprüfen (https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/steuern/grundsteuer-dossier/transparenzregister).

Mehr bezahlen müssen auf jeden Fall Steuerzahler mit innerorts gelegenen, nicht bebauten/bewohnten Grundstücken. Auch Eigentümer von großen Grundstücken werden stärker belastet.

Tendenziell entlastet werden Steuerzahler mit Eigentumswohnungen, Grundstücken in Gewerbegebieten oder Grundstücken mit luxuriösen Häusern. Auch Eigentümer kleinerer Wohngrundstücke bezahlen eher weniger, wobei die Belastungswirkung hier zusätzlich noch vom Baujahr des Gebäudes und dem Bodenrichtwertniveau im jeweiligen Baugebiet beeinflusst wird.

In den meisten Fällen lässt es sich leicht prüfen, ob die neue Grundsteuer richtig berechnet wurde. Dazu müssen Sie folgendes wissen:

• Wie groß ist mein Grundstück? Die Fläche Ihres besteuerten Grundstücks finden Sie unter www.grundsteuer-bw.de, Rubrik „Bodenrichtwerte Grundvermögen“. Geben Sie dort die Adresse Ihres Grundstücks ein. Die Grundstücksgröße wird Ihnen dann angezeigt.
• Wie hoch ist mein Eigentumsanteil? Mein Eigentumsanteil ergibt sich z.B. aus dem Kaufvertrag oder einem Grundbuchauszug, die Ihnen normalerweise vorliegen müssten. Bei Einfamilienhäusern besteht meist Alleineigentum, weil für Ehepartner die Steuer gemeinsam festgesetzt wird. Bei Wohnungseigentum haben Sie lediglich einen Miteigentumsanteil. Es wird somit nicht die gesamte Grundstücksfläche, sondern nur eine Anteilsfläche besteuert, die ihrem Miteigentumsanteil entspricht.
• Welcher Bodenrichtwert wird für mein Grundstück angesetzt? Den für Ihr Grundstück geltende Bodenrichtwert finden Sie unter www.grundsteuer-bw.de, Rubrik „Bodenrichtwerte Grundvermögen“. Geben Sie dort die Adresse Ihres Grundstücks ein. Der Bodenrichtwert wird Ihnen dann angezeigt.
• Welche Grundsteuermesszahl wird bei meinem Grundstück angesetzt? Bei Grundstücken, die zu Wohnzwecken genutzt werden, beträgt die Grundsteuermesszahl 0,091%, bei allen anderen Grundstücken 0,13%.
• Wie hoch ist der Hebesatz in meiner Gemeinde? Der Grundsteuer-Hebesatz wurde vom Gemeinderat gegen Jahresende 2024 in einer Hebesatzsatzung festgelegt. Sie finden ihn im Internet hier:

  • Für Durlangen: https://www.durlangen.de/fileadmin/Dateien/Dateien/PDF/20241025_Anlage_1_-Hebesatzsatzung_2025.pdf

  • Für Mutlangen: https://www.mutlangen.de/site/Mutlangen-2017/get/documents_E974057925/mutlangen/Mediathek_Mutlangen/PDF/Rathaus/Ortsrecht/Hebesatzsatzung.pdf

  • Für Ruppertshofen: https://www.ruppertshofen.de/fileadmin/Dateien/Cross7/Startseite/Verwaltung_%26_Politik/Burgerservice/Satzungen/Hebesatzsatzung_2025_Ruppertshofen.pdf

  • Für Spraitbach: https://www.spraitbach.de/media/upload/Rathaus/B%C3%BCrgerservice/Steuern,%20Geb%C3%BChren%20+%20Satzungen/2025%20Hebesatzsatzung%20Gemeinde%20Spraitbach%20ab%2001.01.2025.pdf

  • Für Täferrot:

Multiplizieren Sie nun alle fünf Angaben so miteinander:

Ergibt sich der im Steuerbescheid als Grundsteuer festgesetzte Betrag, scheint die Berechnung korrekt zu sein. Wenn nicht, wenden Sie sich an die beim Gemeindeverwaltungsverband eingerichtete Hotline unter                Tel.: 07171-70325 (montags-donnerstags: 8.00-12.00 Uhr und 14.00-16.00 Uhr, freitags von 8.00-12.00 Uhr) oder Ihren Steuerberater.

In der Regel wird ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde erfolglos sein. Mit dem Grundsteuerbescheid wird lediglich der örtliche Hebesatz mit dem bereits vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag multipliziert und so die konkret zu bezahlende Steuer ermittelt und festgesetzt. Diese Berechnung ist in aller Regel richtig. Ihr Widerspruch müsste von der Gemeinde also zurückgewiesen werden.

Die Ursachen für eine möglicherweise zu hoch berechnete Grundsteuer liegen meist in der Ermittlung des Grundsteuerwerts und des Grundsteuermessbetrags. Diese wurde vom Finanzamt auf der Grundlage Ihrer Steuererklärung vorgenommen und mit zwei Bescheiden festgesetzt. In den meisten Fällen kann deshalb nur das Finanzamt an der Steuerhöhe noch etwas ändern.

Ein Einspruch gegen die vom Finanzamt Schwäbisch Gmünd erstellten Grundsteuerwert- und –messbescheide ist nur innerhalb eines Monats nach Zugang möglich. In den meisten Fällen wird diese Frist bereits abgelaufen sein. Sind die Bescheide des Finanzamts offensichtlich falsch (z.B. bei falschen Bodenrichtwerten oder falschem Eigentumsanteil), können Sie mit dem Finanzamt schriftlich über ihren Elster-Zugang (Steuererklärungsportal der Finanzverwaltung, www.elster.de), über das Kontaktformular des Finanzamts Schwäbisch Gmünd (https://finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Service/Kontaktformular) oder auch per Post Kontakt aufnehmen und darum bitten, Ihren Einspruch trotz abgelaufener Frist noch zu akzeptieren (sog. „Wiedereinsetzung in den vorigen Stand“). Aufgrund des hohen Fallaufkommens ist beim Finanzamt aber mit längeren Bearbeitungszeiten zu rechnen.